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新丸子でマンションを売ろうとして相場を調べると、たいてい先に武蔵小杉の数字にぶつかります。隣の駅で、歩いても移動できる距離。同じ中原区。参考にしてよさそうに見えます。
ところが新丸子で実際に成約している物件を取り出すと、様子がかなり違います。武蔵小杉との差は1.42倍。それだけなら「隣だが安い駅」で済む話ですが、もうひとつ厄介な事情があります。新丸子は、売られている住戸の大きさそのものが違います。
この記事では、国土交通省が公開している成約価格データから新丸子の分だけを取り出します。m²単価と総額を両方載せるのは、この駅では2つが同じ順番にならないためです。
「新丸子駅」で検索して出てくる物件の中身
相場を調べる入口は、たいていポータルサイトです。ところが新丸子の場合、駅名で検索して出てきた並びからは、どれが自分の物件の比較対象なのかが分かりません。
SUUMOで「新丸子駅」の中古マンションを開くと（2026年9月時点）、次のような物件が並びます。
| 物件名 | 価格 | 専有面積 | 新丸子駅から |
|---|---|---|---|
| クレッセント新丸子III | 7780万円 | 71.1m² | 徒歩5分 |
| パークハウス新丸子ブリージア | 6580万円 | 70.37m² | 徒歩8分 |
| パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー | 1億6980万円 | 89.56m² | 徒歩11分 |
| パークシティ武蔵小杉ザ・グランドウィングタワー | 1億7900万円 | 85m² | 徒歩12分 |
| パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー | 1億4780万円 | 77.27m² | 徒歩13分 |
| プランヴェール等々力緑地 | 9280万円 | 108.34m² | 徒歩26分 |
| コスモ武蔵中原ウイングコート | 4580万円 | 75.33m² | 徒歩34分 |
※出典：SUUMO 新丸子駅(神奈川県)の中古マンション（2026年9月時点、専有面積70m²以上の掲載14件から、徒歩分数が最も近い2件・最も遠い2件と、武蔵小杉のタワーマンション3件を抜粋）。掲載内容は随時入れ替わります。
上の2つは新丸子駅から徒歩5分・8分で、価格も6,000万円台から7,000万円台です。ところが同じ検索結果の中に、武蔵小杉のタワーマンションが徒歩11〜13分の物件として1億円台で並びます。さらに下の2つは徒歩26分と徒歩34分で、実質的には別の駅の物件です。
つまり「新丸子駅」の検索結果には、近い物件と遠い物件が混ざります。件数の多いほうに引きずられると、自分の物件とは関係のない水準を相場だと思い込むことになります。
ポータルサイトは1つの物件に複数の駅を紐づけますが、この記事で使う成約データは最寄駅を1つしか持ちません。だから同じ「新丸子」でも、指している範囲が違います。武蔵小杉のタワーマンション13棟の価格帯は武蔵小杉のタワーマンション13棟で棟ごとに整理していますが、その水準を新丸子の物件に当てはめると、現実から大きく離れます。
価格の幅も相当です。同じ検索結果を専有面積40m²未満で絞り込むと、16m²台で680万円の物件が出てきます。上の表にある1億7,900万円のタワーマンションと同じ一覧です。買い手の層がまったく違う物件が、駅名というひとつの条件だけで集まっています。
なお、この検索結果の件数を数えて「新丸子は◯m²台が何割」と構成比を出すことはできません。同じ住戸が複数の仲介会社から掲載されて重複することがあり、上の16m²台にも、同じ価格・同じ面積のものが2件並んでいました。掲載は「いま売りに出ているもの」、この後で見る成約データは「実際に売れたもの」で、そもそも母集団が違います。
新丸子で実際に成約した129件
使うのは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で公開されている成約価格データです。レインズに蓄積された取引情報を国が匿名化したもので、誰でも無料で閲覧できます。対象は川崎市中原区の中古マンションで、2024年第1四半期から2026年第1四半期までに成約した1,149件。そのうち新丸子駅を最寄りとするものが129件あります。
| 区分 | 件数 | m²単価 | 成約総額の中央値 | 成約住戸の面積の中央値 | よくある単価帯 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新丸子 | 129 | 94.1 | 5,100万円 | 55.0m² | 74.3〜117.1 |
| 武蔵小杉 | 604 | 133.8 | 9,000万円 | 70.0m² | 105.3〜157.1 |
| 元住吉 | 148 | 85.3 | 5,900万円 | 70.0m² | 66.6〜107.6 |
| 中原区全体 | 1,149 | 102.7 | 6,700万円 | 70.0m² | 74.7〜137.5 |
| 中原区（武蔵小杉を除く） | 545 | 77.1 | 5,000万円 | 70.0m² | 58.8〜96.0 |
※m²単価の単位は万円/m²。「よくある単価帯」は、m²単価を安い順に並べたときに中央の半分（全体の50%）が収まる範囲です。成約総額は実際に取引された金額の中央値で、面積を揃えた換算値ではありません。
武蔵小杉の133.8万円/m²に対して新丸子は94.1万円/m²で、1.42倍の開きがあります。ここまでは隣駅との価格差としてよくある話です。
目を引くのは元住吉との関係のほうです。m²単価では新丸子が1.10倍高いのに、実際に成約した総額では新丸子のほうが800万円低い。順番が入れ替わっています。
理由は面積の列にあります。元住吉で売れている住戸の面積の中央値は70.0m²、新丸子は55.0m²。1m²あたりの値段は新丸子のほうが高くても、売られている部屋が小さいので、手元に入る金額は小さくなります。
この駅を「元住吉より高い」と読むのも「元住吉より安い」と読むのも、どちらも正しくありません。比べているものが違うだけです。元住吉側の数字の中身は元住吉のマンション売却で扱っています。区の単位で川崎市全体を見渡した内容は川崎市のマンション売却にあり、この記事はそれを駅まで割ったものです。
70m²未満が7割、90m²超はゼロ
新丸子で成約した129件を面積で分けると、この駅の性格がはっきり出ます。
| 面積帯 | 新丸子の件数 | 構成比 | 成約総額の中央値 | 武蔵小杉の構成比 | 元住吉の構成比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 40m²未満 | 39 | 30.2% | 2,600万円 | 8.6% | 14.9% |
| 40〜60m² | 27 | 20.9% | 4,200万円 | 13.1% | 10.1% |
| 60〜70m² | 26 | 20.2% | 5,100万円 | 17.1% | 15.5% |
| 70m²以上 | 37 | 28.7% | 6,700万円 | 61.3% | 59.5% |
武蔵小杉と元住吉は、売れているもののおよそ6割が70m²以上です。新丸子は3割弱。かわりに40m²未満が3割を占めます。
そして90m²を超える住戸は、129件の中に1つもありませんでした。武蔵小杉には3.8%、元住吉にも2.7%あります。その広さの部屋を売る場合、新丸子の成約データに参照できる事例はありません。
間取りで見ても同じ傾向で、1LDK・1K・1Rが129件のうち49件と、4割弱を占めます。武蔵小杉は3LDKが最も多く、604件のうち232件を占めます。
この構成の差は、m²単価の上のほうにも表れます。m²単価が150万円を超えた取引の割合は、武蔵小杉が31.0%なのに対し、新丸子は4.7%です。武蔵小杉では3件に1件が超えますが、新丸子ではめったに出ません。
売られているものの3割は、検索結果に埋もれる
40m²未満の39件は、成約総額の中央値が2,600万円です。さらに30m²未満の20件に絞ると、築年数の中央値は36年、m²単価は47.2万円/m²、成約総額は910万円まで下がります。築30年を超えたワンルーム・1Kが、投資用として売買されている層です。
ここに該当する物件を持っている場合、売却の進め方が居住用とは別になります。買い手が実需ではなく投資家なので、価格の決まり方も利回りが軸になります。賃貸中のまま売る場合の相場の考え方はオーナーチェンジ物件の売却相場に、仲介と買取のどちらで出すかの判断は一括査定と買取の使い分けにまとめています。
この層もポータルには出ています。冒頭で触れた16m²台・680万円から1,330万円あたりの掲載がそれにあたります。ただし駅名だけで検索すると、1億円台のタワーマンションと同じ一覧に並ぶため、自分と同じ条件の物件は埋もれます。面積の条件を入れて絞り込まないと、比較対象にたどり着けません。
m²単価と総額が、逆の順番に並ぶ
新丸子の成約を築年数で4つに分けます。30m²未満の20件を除いた109件が対象です。
| 築年帯 | 件数 | m²単価 | 成約総額の中央値 | 成約住戸の面積の中央値 | よくある単価帯 |
|---|---|---|---|---|---|
| 築10年以内 | 32 | 124.2 | 5,550万円 | 37.5m² | 117.1〜143.8 |
| 築11〜20年 | 22 | 104.8 | 7,000万円 | 67.5m² | 96.7〜119.4 |
| 築21〜30年 | 27 | 82.9 | 5,800万円 | 70.0m² | 75.7〜93.5 |
| 築31年以上 | 28 | 74.6 | 4,000万円 | 57.5m² | 58.9〜85.0 |
※m²単価の単位は万円/m²（築年数は2026年時点）。この表は30m²以上の住戸に限って集計しています。30m²未満を含めると築31年以上のm²単価は74.6から62.0へ、総額は4,000万円から3,000万円へ下がりますが、これは前の項目で見た30m²未満の20件のうち、この帯に入る13件が混ざるためで、ファミリー向けの住戸を売る人の参考にはなりません。
m²単価の列は、上から下へきれいに下がります。124.2から74.6まで、1.66倍の幅です。
ところが総額の列は、その順番になっていません。築10年以内の5,550万円より、築11〜20年の7,000万円のほうが高い。面積の列を見ると理由が分かります。築10年以内の成約住戸は面積の中央値が37.5m²で、築11〜20年の67.5m²のおよそ半分です。
新丸子でここ10年に供給されたマンションは、コンパクトな住戸が中心でした。1m²あたりの単価は高く出るものの、部屋が小さいので総額は伸びません。築年数が新しいほど高く売れるという一般論は、この駅では当てはまりません。
ここで気をつけてほしいことがあります。築浅の124.2万円/m²を、自分の70m²の部屋に掛けないでください。その計算だと8,700万円になりますが、この124.2という数字は面積の中央値が37.5m²の集団から出たものです。
では何を見ればよいか。面積と築年を組み合わせて切ると、次のようになります。
| 面積帯 | 築20年以内 | 築21年以上 |
|---|---|---|
| 30〜50m² | 128.6／5,000万円（27件） | 77.8／3,300万円（7件・参考） |
| 50〜70m² | 116.7／6,900万円（11件・参考） | 73.8／4,200万円（27件） |
| 70m²以上 | 108.6／8,250万円（16件・参考） | 82.9／5,900万円（21件） |
※左がm²単価（万円/m²）、右が成約総額の中央値。当サイトは1つの区分に20件以上ある場合を掲載の目安にしているため、これを下回るセルは「参考」と付けています。30m²未満は買い手の層が違うので、この表からは外しました。
70m²以上で築20年以内の成約は108.6万円/m²で、築年帯の表にあった124.2ではありません。逆に70m²以上でも築21年以上になると82.9万円/m²まで下がります。自分の物件の位置は、築年だけでも面積だけでも決まりません。両方の組み合わせで見て、はじめて近い数字にたどり着きます。
築古になるほど、武蔵小杉との差は縮む
駅全体では1.42倍でしたが、築年帯を揃えて比べると差の大きさが変わります。
| 築年帯 | 新丸子 | 武蔵小杉 | 武蔵小杉との差 |
|---|---|---|---|
| 築10年以内 | 125.0（33件） | 150.0（176件） | 1.2倍 |
| 築11〜20年 | 102.9（25件） | 137.3（324件） | 1.3倍 |
| 築21〜30年 | 85.6（30件） | 93.1（66件） | 1.1倍 |
| 築31年以上 | 62.0（41件） | 67.5（38件） | 1.1倍 |
※m²単価（万円/m²）。この表は駅どうしの比較のため両駅とも全件で集計しています。
築20年以内では1.2〜1.3倍の開きがありますが、築21年を超えると1.1倍まで縮みます。武蔵小杉で売れている物件は604件のうち500件が築20年以内で、再開発で建ったタワーマンションが価格を引き上げています。その効果は築古の物件には及びません。
築30年の物件を持っている人が「武蔵小杉の隣だから」と価格を引く必要は、データ上あまりありません。差が大きいのは築浅の帯のほうです。
駅からの距離については、新丸子では明確な差が出ませんでした。徒歩5分以内の68件が95.9万円/m²、徒歩6〜10分の52件が91.0万円/m²で、ほぼ横並びです。駅が近いほうがやや高いものの、築年数の差（22.5年と23.5年）を考えると、距離の効果だけを取り出せる差ではありません。
10年ほど前に見た2LDK
小杉恵のひとこと
10年ほど前、新丸子のマンションを内見したことがあります。当時で築20年くらいの2LDKで、広さは60m²台。価格は4,000万円台でした。武蔵小杉のタワーマンションが次々と建っていた時期で、駅を1つ移ると同じ広さでもこれだけ違うのか、というのが当時の印象です。
当時築20年だった住戸は、いま築30年前後になっています。この記事の表で言えば築21〜30年の行で、m²単価は82.9万円/m²、60〜70m²の成約総額の中央値は5,100万円です。
内見したときに見たのは売り出し価格で、成約価格ではありません。1件の記憶でもあるので、何倍になったと言える性質のものではない。そのぶん実際の上昇幅は、この比較より大きい可能性もあります。それでも、武蔵小杉のような上がり方はしていないとは言えます。同じ期間に武蔵小杉は水準を上げ続けており、駅を1つ分離れると再開発の効果がここまでは届かなかった、という見方ができます。
地区名で見ると、この差は駅の中にも現れています。新丸子町の20件は築年数の中央値が10年でm²単価127.9万円/m²、丸子通の44件は築29.5年で80.7万円/m²でした。同じ新丸子でも、新しい建物が建った一角とそうでない一角で数字が分かれます。
新丸子で売るときに確認すること
まず、ポータルサイトの検索結果を値付けの根拠にしないことです。冒頭で見たとおり、駅名で検索すると武蔵小杉のタワーマンションや徒歩30分の物件まで並びます。そこに出ている金額は売主の希望価格で、成約の実績ではありません。
次に、自分の物件の位置を2段階で確かめます。まず築年帯の表で自分の行を見つけ、その行の「成約住戸の面積の中央値」と自分の部屋の広さを比べます。近ければ、その行のm²単価と総額がそのまま目安になります。
離れていた場合は、面積と築年を組み合わせた表のほうを見てください。たとえば築8年で75m²なら、築年帯の表では築10年以内の行（124.2万円/m²）に入りますが、その行の面積の中央値は37.5m²で、広さがまるで違います。この場合は組み合わせの表の「70m²以上・築20年以内」（108.6万円/m²）が近い数字です。
この記事で使ったデータは、不動産情報ライブラリから誰でも取得できます。検索画面の操作は武蔵小杉の一戸建て 売却で手順を追って説明しました。戸建てを例にしていますが、種類の欄で「中古マンション等」を選べば操作は同じです。
そのうえで、複数社の査定額と突き合わせます。この記事の数字は条件の違う129件を並べた中央値で、階数も方角も室内の状態も含まれていません。査定額と公開データがなぜズレるのかは査定額と成約価格のズレで整理しています。
公開データで自分の位置を掴んでから査定を受ければ、提示された金額を自分で判断できます。順番が逆になると、最初に見た査定額が唯一の基準になってしまいます。
まとめ
新丸子の成約129件は、m²単価94.1万円/m²、総額の中央値5,100万円、成約住戸の面積の中央値55.0m²でした。隣の元住吉と比べるとm²単価では1.10倍高く、総額では800万円低い。この駅を高い安いで語れないのは、売られているものの大きさが違うからです。
武蔵小杉との1.42倍という差も、築年帯を揃えると見え方が変わります。築20年以内では1.2〜1.3倍ありますが、築21年を超えると1.1倍。築古の物件を持っている人が、隣駅との差を理由に価格を引く根拠はあまりありません。
そして新丸子の築浅は、m²単価が高く出ても総額が伸びるとは限りません。供給されているのがコンパクトな住戸だからです。築年帯の行を見つけたら、その行の面積の中央値が自分の部屋と近いかどうかを必ず確かめてください。離れていれば、面積と築年を組み合わせた表のほうが自分に近い数字になります。駅まで絞り込んでも、この確認を飛ばすと数字は自分のものになりません。
武蔵小杉エリアでの売却の進め方全体は武蔵小杉でマンションを売却する完全ガイドにまとめてあります。新丸子から売却を考え始めた方にも、流れの部分はそのまま使えます。
よくある質問
Q. 新丸子のマンションは武蔵小杉よりどのくらい安いのですか？
A. 駅全体のm²単価で比べると、武蔵小杉のほうが1.42倍高い水準です。ただし築年帯を揃えると差は変わり、築10年以内で1.2倍、築11〜20年で1.3倍、築21年以上では1.1倍まで縮みます。築古の物件どうしなら、両駅の差は1割程度しかありません。なお成約総額で比べると、武蔵小杉9,000万円に対して新丸子5,100万円と差が開きますが、これには売られている住戸の広さの違い（70.0m²と55.0m²）が含まれています。
Q. ポータルサイトで「新丸子駅」を調べた相場を参考にしてよいですか？
A. そのままでは使えません。ポータルサイトは1つの物件に複数の駅を紐づけるため、武蔵小杉のタワーマンション（新丸子駅から徒歩11〜13分）や、徒歩26分・34分の物件まで検索結果に入ります。掲載されているのは売主の希望価格で、成約価格ではありません。参考にする場合は、徒歩分数と所在地の町名を1件ずつ確認して、自分の物件と近いものだけを見てください。
Q. 20m²台のワンルームを持っています。この記事の数字は使えますか？
A. 本文の築年帯の表は30m²以上に絞っているため、そのままは当てはまりません。30m²未満の20件だけを取り出すと、築年数の中央値36年、m²単価47.2万円/m²、成約総額の中央値910万円でした。新丸子では珍しくない層ですが、買い手が投資家になるため売り方も査定の考え方も居住用とは別になります。オーナーチェンジ物件の売却相場と一括査定と買取の使い分けを先に読んでください。
Q. 築浅なのに総額が低く出ているのはなぜですか？
A. 新丸子でここ10年に供給された住戸が、面積の小さいものに偏っているためです。築10年以内で成約した32件の面積の中央値は37.5m²で、築11〜20年の67.5m²の半分ほどしかありません。m²単価は築10年以内が124.2万円/m²と最も高いのに、総額の中央値では築11〜20年（7,000万円）が上回ります。自分の物件が築浅かつ70m²以上であれば、この124.2ではなく、同じ条件で成約した物件の水準（16件の実績でm²単価108.6万円/m²）のほうが近いはずです。
