投資用不動産

賃貸管理会社の選び方を、1棟アパートを売主に任せている現役大家が書きます。比べたもう1社との清掃費・家賃設定の違い、委託料5%の中身、ハチや滞納への対応から分かった「変えなくていい管理会社」の見分け方。

新築アパート8室の家賃を、販売資料の想定（満室で月68万円）から月72万円まで上げた調べ方。SUUMO・アットホームで条件を固定して競合の在庫件数を数え、数件しかない金額に置いた手順を現役大家が書きます。

アパート経営の「5棟10室」は国税庁の原文にない通称です。1棟8室の実額で、10室に届かないと変わる4項目と税額差、室数を増やさずに65万円控除を取る方法、個人事業税の注意点までを、国税庁の一次資料をもとに解説します。

新築アパート1棟目を買うまでの11ヶ月の記録です。総額・エリア・利回りの3条件を先に決め、数十件に問い合わせて20件を見送りました。資料上6.2%だった利回りを6.65%にするまでと、本審査後の転職で金利が0.2%上がった経緯を書いています。

新築アパート1棟8室を運用して1年8ヶ月。家賃・運営費・税金・返済の実額と、税引前のキャッシュフローが同じでも手元に残る額が3年目に40万円以上減る理由、金利0.4%上昇と1,000万円の繰上返済を同時に検証した結果をまとめました。

不動産投資の出口戦略とは、売りたくなったときに売れる状態を保っておくことです。売却・保有継続を含む4つの選択肢と、所有期間・減価償却・デッドクロスなど売り時として挙げられる5つのタイミング、保有中に残しておく記録を整理しました。

現役大家が4件の不動産について、持ち続けるか手放すかをどう判断してきたかを整理しました。家賃を狙う物件と売却益を狙う物件では、見るべき基準がまったく違います。保有と売却の分かれ目を実例で解説します。

入居中のオーナーチェンジ物件は室内を確認できません。友人の購入に伴走し7年間その部屋の窓口を担った立場から、設備表がないまま買った結果と、長期入居が家賃を硬直させる仕組み、購入前に確認すべき項目を実例で解説します。

マンション売却の体験談。賃貸中の物件で受けた指値を一度断り、5ヶ月後に同額で成約した経緯と、設備表を添付しない特約など売買契約で実際に交わした内容を実例で解説します。

オーナーチェンジ物件を実際に売却した決済日、いくら動いたのか。成約価格（モデル値）から仲介手数料・登記費用・敷金精算まで、自宅売却とは異なる費用の内訳を実例で公開します。