不動産売却ラボ

賃貸管理会社の選び方を、1棟アパートを売主に任せている現役大家が書きます。比べたもう1社との清掃費・家賃設定の違い、委託料5%の中身、ハチや滞納への対応から分かった「変えなくていい管理会社」の見分け方。

日吉のマンションの成約価格を、国の成約データ272件から築年帯別に集計。築10年以内は110万円/m²台、築41年以上は30万円台と相場が2つに割れています。駅の中央値で見積もると外れる理由と、隣の元住吉との差を解説します。

新築アパート8室の家賃を、販売資料の想定（満室で月68万円）から月72万円まで上げた調べ方。SUUMO・アットホームで条件を固定して競合の在庫件数を数え、数件しかない金額に置いた手順を現役大家が書きます。

アパート経営の「5棟10室」は国税庁の原文にない通称です。1棟8室の実額で、10室に届かないと変わる4項目と税額差、室数を増やさずに65万円控除を取る方法、個人事業税の注意点までを、国税庁の一次資料をもとに解説します。

新築アパート1棟目を買うまでの11ヶ月の記録です。総額・エリア・利回りの3条件を先に決め、数十件に問い合わせて20件を見送りました。資料上6.2%だった利回りを6.65%にするまでと、本審査後の転職で金利が0.2%上がった経緯を書いています。

新築アパート1棟8室を運用して1年8ヶ月。家賃・運営費・税金・返済の実額と、税引前のキャッシュフローが同じでも手元に残る額が3年目に40万円以上減る理由、金利0.4%上昇と1,000万円の繰上返済を同時に検証した結果をまとめました。