2026-09

アパート経営の「5棟10室」は国税庁の原文にない通称です。1棟8室の実額で、10室に届かないと変わる4項目と税額差、室数を増やさずに65万円控除を取る方法、個人事業税の注意点までを、国税庁の一次資料をもとに解説します。

新築アパート1棟目を買うまでの11ヶ月の記録です。総額・エリア・利回りの3条件を先に決め、数十件に問い合わせて20件を見送りました。資料上6.2%だった利回りを6.65%にするまでと、本審査後の転職で金利が0.2%上がった経緯を書いています。

新築アパート1棟8室を運用して1年8ヶ月。家賃・運営費・税金・返済の実額と、税引前のキャッシュフローが同じでも手元に残る額が3年目に40万円以上減る理由、金利0.4%上昇と1,000万円の繰上返済を同時に検証した結果をまとめました。

不動産投資の出口戦略とは、売りたくなったときに売れる状態を保っておくことです。売却・保有継続を含む4つの選択肢と、所有期間・減価償却・デッドクロスなど売り時として挙げられる5つのタイミング、保有中に残しておく記録を整理しました。

現役大家が4件の不動産について、持ち続けるか手放すかをどう判断してきたかを整理しました。家賃を狙う物件と売却益を狙う物件では、見るべき基準がまったく違います。保有と売却の分かれ目を実例で解説します。

入居中のオーナーチェンジ物件は室内を確認できません。友人の購入に伴走し7年間その部屋の窓口を担った立場から、設備表がないまま買った結果と、長期入居が家賃を硬直させる仕組み、購入前に確認すべき項目を実例で解説します。

買主として7件のマンションを内見し、6件を見送ったときの記録です。見送りの理由は前面道路や駅からの距離など「部屋の外」に集まっていました。売主が磨ける室内と、買主が実際に落とす場所のズレを、買う側の視点から整理します。