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オーナーチェンジ物件を売った1件について、決済日にどれだけのお金が動いたかをそのまま公開します。売却価格は実際の金額そのままではなく、近い価格帯の数字に置き換えて計算しています。価格に連動しない費用（登記費用・書類代など）は実際に支払った金額です。仲介手数料の計算式や税金の仕組みといった一般論は武蔵小杉のマンション売却にかかるお金全体像で解説していますので、本記事はその「実際にはどうだったか」の受け皿として読んでください。
5,700万円で売れて、決済日に消えた約207万円
成約価格5,700万円で売れて、決済日に手元から消えたのは約207万円でした。内訳は次のとおりです。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 成約価格 | 57,000,000円 （本体51,820,000, 消費税5,180,000） |
| 仲介手数料（税込・決済時一括） | ▲1,776,000円 |
| 印紙税 | ▲30,000円 |
| 司法書士費用 | ▲32,500円 |
| 敷金の買主への引き継ぎ | ▲230,000円 |
| 印鑑証明・住民票 | ▲600円 |
| 小計 | ▲2,069,100円 |
| 固都税・管理費の日割り | ＋（決済日以降分／金額は非開示） |
| 手取り額の目安 | 54,930,900円（固都税等日割り分は含まず、実際はこれより多くなる） |
この精算表の中身を、決済で一括で払ったもの・自宅の売却では発生しないもの・逆に戻ってくるものに分けて、順番に見ていきます。
仲介手数料は「本体価格」にかかった
精算表の中で一番大きいのが仲介手数料177.6万円（税込）です。この金額を見て「あれ、思ったより少ない」と感じる方もいるかもしれません。仲介手数料は成約価格そのものではなく、消費税を除いた「本体価格」に対して計算されるためです。
そもそも、なぜ成約価格に消費税が含まれているのかも触れておきます。個人が自宅を売る場合、生活の用に供している資産の譲渡にあたるため、消費税は課税されません。一方、賃貸中のオーナーチェンジ物件のように事業用の資産を売る場合は「事業として」の譲渡にあたり、建物部分には消費税がかかります（土地の譲渡はそもそも非課税です）。個人間のマイホーム売買しか経験がないと見落としがちなポイントですが、今回の成約価格5,700万円にも、この建物分の消費税が含まれています。なお今回の契約書は、土地と建物の価格を分けずに総額と消費税額のみを記載する形式だったため、総額から逆算する計算になっています。
ただし、消費税を納める義務があるのは課税事業者だけです。住宅の家賃収入は非課税売上のため、マンションを1室貸しているだけであれば免税事業者にあたることが多く、その場合は建物部分にも消費税は発生しません。契約書に消費税額の記載があるかどうかで、仲介手数料の計算ベースが変わります。ご自身がどちらにあたるかは、売却前に税理士か仲介会社に確認してください。
成約価格5,700万円のうち、本体価格（税抜）は約5,182万円、残りの約518万円が消費税です。仲介手数料の速算式「本体価格×3%＋6万円」にこの本体価格を当てはめ、消費税10%を加えると177.6万円（税込）になります。仮に成約価格の総額5,700万円をそのまま速算式に当てはめてしまうと194.7万円になり、実際より約17万円多くなる計算です。この差は、投資用物件を売る側が一度は目にしておいて損はないポイントだと思います。
支払いのタイミングは仲介会社によって契約時に半金・決済時に半金という分割もありますが、今回の売却は決済時に一括で支払いました。
登記費用は思ったより多かった
すでに完済していたものの抵当権の抹消登記が済んでいなかったため、決済と同じタイミングで抹消の手続きを行うことになりました。この登記自体で慌てた経緯は武蔵小杉のマンション売却にかかるお金全体像で書いていますので、ここでは金額の話に絞ります。
登録免許税は「不動産1個につき1,000円」が原則で、区分マンションは土地・建物で通常2個分＝2,000円になるという説明を先の記事でしています。今回、実際にかかったのは2,000円ではなく5,000円でした。理由は、この物件の敷地権が複数筆に分かれていたためです。「不動産の個数」は登記簿上の区画の数で数えるため、建物の専有部分は1個でも、敷地権の筆数が増えるとその分だけ登録免許税も増える仕組みです。「2,000円だと思っていたら5,000円だった」というのは、実際に経験しないと分かりにくい部分だと思います。
司法書士報酬は、抹消登記の分15,000円に加えて、代理受領の分10,000円がかかりました。代理受領とは、決済当日に必要な書類や代金を、依頼者本人に代わって司法書士が金融機関から直接受け取る手続きです。今回は抵当権の抹消書類を司法書士が銀行から受け取り、そのまま法務局へ持っていく流れになりました。自分で平日に金融機関の窓口へ行く必要がなくなる代わりに、この分の報酬が発生します。報酬合計25,000円に消費税2,500円、登録免許税5,000円を足した32,500円が、司法書士まわりの支出全体です。
賃貸中だから出ていったお金
ここからは、自宅の売却では発生しない、賃貸中の物件ならではの精算です。まず「出ていくお金」から見ていきます。
1つ目は敷金の引き継ぎです。入居者から預かっていた敷金23万円（賃料本体1ヶ月分）は、決済日に買主へそのまま引き継ぎました。管理費（共益費）は敷金の算定基礎に含めていなかったため、引き継ぎ額は賃料本体1ヶ月分のみです。これは費用ではなく、あくまで預り金の返還であり、利息は付けていません。「売却代金からこの分が出ていく」という感覚は自宅の売却にはないものです。
なお、モデルとして使っている賃料（本体23万円＋管理費1万円）は、3年前に締結した契約の水準です。現在の武蔵小杉エリアで新規に募集をかける場合の相場より低めの設定になっている点は、あらかじめ補足しておきます。
2つ目は当月賃料の日割りです。決済日を境に、それ以降の賃料は買主の収入になります。日割り計算で決済日以降の分を買主に渡す形になるため、こちらも売主から見れば「出ていくお金」です。
賃貸中だから戻ってきたお金
逆に、賃貸中だからこそ手取りが増える方向に働く精算もあります。固定資産税・都市計画税は、法律上は1月1日時点の所有者に1年分が課税されますが、不動産売買の実務では引き渡し日を境に日割りで精算するのが慣習になっています。管理費・修繕積立金も同様に決済日を境に日割りで精算し、年税額や月額をその年の日数・月数で割って、決済日以降の分を買主から受け取る形です。ここは費用ではなく、手取りが増える方向に働きます。
かからなかった費用
精算の中には、「かかると思っていたのに、実はかからなかった」費用もありました。内覧準備の費用です。以前、自宅として住んでいたマンションを売ったときは、清掃・ペンキの塗り直し・床のワックスがけをすべて自分で行いました（詳しくはマンション売却の内覧準備で書いています）。今回はすでに入居者がいる賃貸中の物件を売ったため、内覧そのものが発生せず、清掃・修繕にかけた費用はゼロでした。買主にとっても、入居者がいる状態のまま物件を引き継ぐ、いわゆるオーナーチェンジとしての購入だったという取引の性質によるものです。同じ「マンションを売る」でも、賃貸中かどうかでここまで手間とお金のかかり方が変わるのかと実感した部分です。入居者がいたからこそ、指値を一度断って交渉できた経緯はマンション売却の体験談に書いています。
決済当日は2時間、鍵は自分の手元にある分だけで済んだ
決済は、銀行の一室に買主・売主・仲介会社・司法書士・銀行担当者が集まって行われ、所要時間は約2時間でした。自宅の売却であれば手元の鍵をすべて回収して買主に引き渡すのが通常ですが、今回は賃貸中の物件だったため、買主に引き渡したのは自分の手元にある分だけで済みました。入居者が使っている鍵は、そのまま入居者の手元に残ります。
入居者への所有者変更の通知は、決済完了後に賃貸管理会社が対応してくれました。今回は仲介と賃貸管理を同じ会社に依頼していたため、この連絡も1本の依頼で済んでいます。
登記事項証明書は、委任状を書いて仲介会社に取得してもらいました。自分で法務局に取りに行って費用も負担するものだと思っていたのですが、結果的に自己負担はゼロでした。
小杉恵のひとこと
今回、仲介をお願いした会社と、賃貸管理をお願いしていた会社が同じだったおかげで、入居者の方への所有者変更のお知らせも、決済が終わったその日のうちに一本の依頼で済みました。もし別々の会社だったら、賃貸借契約の内容確認から入居者への連絡まで、自分で間に立って調整することになっていたはずです。賃貸中の物件を売るときは、管理をどこに頼んでいるかが、売却の手間そのものに効いてきます。
まだ払っていない費用がある
決済日に精算が終わっても、まだ支払いが確定していない費用が残っています。
1つは譲渡所得税です。売却によって利益が出た場合、その税金は翌年の確定申告で計算・納付します。住民税も確定申告の内容をもとに決定され、納付は翌年6月以降です。決済日の精算表だけを見て「もうこれで完結」と考えると、翌年の納税で慌てることになります。
投資用・賃貸中の物件では、居住用財産の3,000万円特別控除は原則として使えません。ただし、元は自宅として住んでいた物件を、住み替え等で賃貸に出してから売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、居住用財産として特例の対象になり得るという例外があります。ご自身のケースがこの期限内かどうか、他の特例との併用制限がないかは、必ず税理士に確認してください。この特例が使えるかどうかで最終的な税額は大きく変わります。
よくある質問
Q. モデル価格に置き換えているのに、なぜ意味があるのですか？
A. 費用・税金の計算方法や、項目ごとの金額の大小関係、決済当日に何が動くかという「構造」は、価格が変わっても同じだからです。実際の売却価格を明かせない代わりに、近い価格帯のモデル値で構造を正確に示すことを優先しました。
Q. 仲介手数料はいつ、どうやって支払いましたか？
A. 契約時と決済時の分割ではなく、決済時に一括で支払いました。分割にするかどうかは仲介会社との合意によるため、契約前に確認しておくとよいと思います。
まとめ
成約価格5,700万円に対して、決済日に手元から消えたのは約207万円でした。この成約価格が査定額とどれだけズレていたのかは査定額と成約価格のズレで検証しています。仲介手数料は「本体価格」にかかるため総額ベースの概算より17万円ほど少なく済み、登録免許税は敷地権が複数筆に分かれていた関係で想定より多くかかりました。敷金と当月賃料の日割りは出ていくお金、固都税と管理費の日割りは戻ってくるお金です。ご自身の物件でどれくらいの手取りになるかは、不動産売却の手取り額シミュレーターで概算したうえで、まずは無料査定を受けてみてください。売却の基本的な流れは武蔵小杉でマンションを売却する完全ガイドにまとめています。
