本記事は広告を含みます。
売却価格・購入時期・住宅ローン残債を入力するだけで、仲介手数料・税金を差し引いた手取り額の目安をすぐに計算できます。
うち建物価格・建物の構造を入力すると、減価償却費相当額を自動的に差し引いて計算します（下の計算結果にあるチェックボックスで、あえて反映しない選択もできます）。土地・建物の価格を分けていない場合や金額が分からない場合は、空欄のままで構いません。
所有期間は「売却する年の1月1日時点」で判定されるため、購入日・売却予定日は月単位の概算で計算します。
売却価格と購入・売却の年月を入力すると、下に目安が表示されます。
※このシミュレーターは、仲介手数料の速算式・印紙税額表・譲渡所得税の税率区分など一般的な計算式に基づく概算です。取得費の実額が不明な場合の概算取得費（5%）や特例の適用可否は個別事情により異なるため、実際の金額を保証するものではありません。正確な金額は査定を受けたうえで税理士にご確認ください。
マンションを売却したとき、実際に手元に残る金額（手取り額）は、売却価格から仲介手数料・印紙税などの諸費用と、利益が出た場合の譲渡所得税を差し引いた金額です。特に譲渡所得税は所有期間や特例の適用可否によって大きく変わるため、売却価格だけを見て資金計画を立てると、想定より手取りが少なくなることがあります。計算の考え方の詳細は武蔵小杉のマンション売却にかかるお金全体像で解説しています。
このシミュレーターの計算方法
入力された条件から、以下の順で計算しています。
1. 諸費用を計算する
仲介手数料は宅地建物取引業法の上限額の速算式（400万円を超える部分は売却価格×3%+6万円、税別）、印紙税は国税庁の軽減後の税額表をもとに算出しています。住宅ローン残債を入力した場合は、抵当権抹消費用の目安（登録免許税＋司法書士報酬で1〜2万円程度）も諸費用に加えています。残債が売却価格を上回りそうな場合の進め方は住宅ローン残債ありのマンション売却で解説しています。
2. 譲渡所得（利益）を計算する
譲渡所得は「売却価格−取得費−譲渡費用」で計算します。取得費は、購入時の契約書類が残っていない場合は売却価格の5%（概算取得費）、残っている場合は実額を使えます。
3. 建物価格・構造が分かれば、減価償却費相当額を差し引く
取得費の実額を入力する場合、うち建物価格と建物の構造を入力すると、所有期間中の減価償却費相当額を取得費から自動的に差し引いて計算します（計算結果のチェックボックスは、この反映をあえて外したいときの解除用です）。建物は所有期間が長いほど減価償却が進み、取得費が目減りしていきます。「買ったときより安く売ったのに税金がかかった」というケースの多くは、この取得費の目減りが原因です（詳しくは取得費・減価償却費の考え方で解説しています）。建物価格・構造が未入力のままだと、取得費・手取り額が実際より多く表示されてしまうため、分かる範囲で入力することをおすすめします。
区分マンションの場合、売買契約書に土地・建物の内訳が書かれていないことも珍しくありません。その場合でも、契約書に消費税額の記載があれば、そこから建物価格（税込み）を逆算できます。土地の売買は消費税がかからず、建物にのみ課税されるためです。計算式は「建物価格＝（消費税額÷購入時の消費税率）＋消費税額」で、消費税率は購入時期によって異なります（1989年4月〜1997年3月は3%、1997年4月〜2014年3月は5%、2014年4月〜2019年9月は8%、2019年10月以降は10%）。ただし売主が個人の中古取引では、そもそも消費税が課税されず契約書に記載がないケースもあります。その場合は無理に入力する必要はありません。
なお、この計算方法はマイホームなど非事業用の建物を前提としています。事業用（投資用・賃貸中）の建物は減価償却費の計算方法自体が異なるため、うち建物価格・構造は空欄のままにし、確定申告書等で自分が管理している未償却残高を「取得費の実額」欄に直接入力してください。
小杉恵のひとこと
投資用物件を売買するようになって初めて気づいたのですが、契約書には「物件本体価格」と「消費税額」が分けて記載されています。個人間のマイホーム売買では消費税がかからないため、意識したことがありませんでした。仲介手数料もこの本体価格（消費税抜き）に対してかかるので、契約書の内訳は一度確認しておくと安心です。
4. 所有期間から税率区分を判定する
所有期間は「売却する年の1月1日時点」で判定され、5年以下は短期譲渡所得（約39.63%）、5年超は長期譲渡所得（約20.315%）と税率が大きく変わります。10年を超えるマイホームにはさらに低い軽減税率（課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%）もあります。
5. 特例の有無で2パターンを比較表示する
マイホーム（居住用財産）を売却した場合に使える3,000万円特別控除は、投資用物件や賃貸中の物件には原則使えません。そのため、このシミュレーターでは「特例なし」と「居住用の特例が使える場合」の2パターンを並べて表示し、特例の有無でどれだけ手取り額が変わるかを比較できるようにしています。自分の物件が特例の対象になるかどうかの判定条件は3,000万円特別控除の適用条件で詳しく解説しています。
このシミュレーターに含まれていない費用として、引越し費用・ハウスクリーニング費用・住宅ローンの一括返済手数料などがあります。あわせて資金計画に織り込んでおいてください。また、譲渡所得税は売却の翌年に確定申告で納税しますが、住民税は確定申告の内容をもとに税額が決定し、売却の翌年6月以降に納付する点にも注意が必要です。
このシミュレーターはあくまで一般的な計算式に基づく概算です。取得費の実額が分からない場合の概算取得費や、特例の適用可否は個別の事情によって変わるため、正確な金額は査定を受けたうえで税理士に確認してください。
まずは無料の一括査定で、売却価格の目安を確認してみませんか。
よくある質問
Q. 表示される金額はどこまで正確ですか？
A. 仲介手数料・印紙税の計算は法令・国税庁の税額表に基づく確定的な計算ですが、取得費（概算取得費5%を使う場合）や特例の適用可否は個別の事情によって変わるため、あくまで目安です。実額を入力する場合、うち建物価格・建物の構造を入力すると減価償却費相当額も自動的に差し引いて計算しますが、未入力のままだと減価償却は反映されず、取得費・手取り額がやや過大な概算になります。正確な金額は査定を受けたうえで税理士に確認してください。
Q. 投資用物件（オーナーチェンジ物件など）でも使えますか？
A. 使えますが、「うち建物価格」「建物の構造」の入力欄はマイホームなど非事業用の建物を前提とした計算方法（国税庁タックスアンサーNo.3261）のため、投資用物件では使わないでください。投資用物件は、毎年の確定申告で必要経費として計上してきた減価償却費の累計額を取得費から差し引く必要があり、非事業用の簡易な計算方法とは金額が異なります（一般に、非事業用の方法より取得費が小さく＝税額が大きくなる傾向があります）。投資用物件の場合は、確定申告書に記載されている減価償却資産の未償却残高（取得費から償却済み分を差し引いた金額）を「取得費の実額」欄に直接入力し、うち建物価格・建物の構造は空欄のままにしてください。投資用物件の売却にかかる税金の考え方はオーナーチェンジ物件の売却相場で詳しく解説しています。
Q. 売却してマイナス（譲渡損失）になりそうな場合はどうすればいいですか？
A. マイホーム（居住用財産）に限り、譲渡損失を給与所得などと損益通算し、繰り越せる特例があります。要件が複雑なため、このシミュレーターでは計算していません。オーバーローン時の譲渡損失の特例で詳しく解説しています。
Q. まずは何から始めればいいですか？
A. 手取り額の起点になるのは売却価格の目安です。まずは一括査定サービスで複数社から査定を取り、実際の売却価格の目安を把握するところから始めてみてください。査定を受ける際の準備は武蔵小杉の不動産査定はどこがいい？で、査定から引き渡しまでの全体の流れは武蔵小杉でマンションを売却する完全ガイドで解説しています。
